上海第八批次土拍揽金近200亿：联结体围猎欧洲杯体育，房企霸占品性高地

　　21世纪经济报谈 唐韶葵 上海报谈

　　10月20日，上海2025年度第八批次土拍放胆。本批次共推出6宗地块，最终，3宗地块已毕溢价成交，3宗地块以底价成交，共计成交金额198.77亿元。其中，溢价成交的3宗地块，刷新板块地价单价记载，但溢价率均低于20%。

　　与过往屡次土拍一样，上海2025年度第八批次土拍通常引诱了包括中海、保利发展、越秀地产、招商蛇口等20余家品牌房企参与竞拍。在“好屋子”新政落地与户型甩手放开的策略布景下，这次土拍既彰显了中枢城市稀缺地块的强抗跌性，也折射出现时房地产阛阓深度诊疗期的感性总结与形式分化。

　　中枢板块溢价

　　本次土拍呈现显著的“冷热分化”特征，6宗地块的成交发达随区位价值梯度清亮辨认。在总出让建筑面积40.87万宽泛米的地盘中，住宅部分约30.51万宽泛米，肇端总价184.95亿元，最终成交额较肇端价上浮7.47%，举座溢价水平适度在感性区间。

　　同期呈现几个亮点：一是，徐汇滨江宅地、静安商住地、杨浦区宅地均刷新板块单价新高。二是，滨江集团时隔十年的返场尝试更成为阛阓焦点。不外，滨江集团遴选联手招商蛇口、西岸斥地参拍徐汇滨江地块，未有斩获。滨江集团联系东谈主士向记者暗示：“后续已经会赓续参与上海土拍。”三是，招商蛇口联袂越秀地产、星狮地产及瑞城房产拿下静安区苏河湾绝版商住地，溢价率为9.03%；杨浦东外滩地块由保利置业以总价26.12亿元竞得，成交楼面价6.996万元/宽泛米，溢价率14.69%。这标明房企在拿地时，主要秉抓补仓或阐扬资源上风的策略。以苏河湾地块为例，其独揽服装批发阛阓汇聚，且筹办了约3万宽泛米的买卖体量。关于越秀地产而言，基于在买卖名目斥地与运营上的老到教学，其能如臂使指地将资源上风调遣为名目上风。

　　中枢城区地块成为房企争夺的主战场。徐汇区WS5单位188N-I-21地块以14.85万元/宽泛米的成交楼面价刷新区域记载，较2024年徐汇龙华地块12.61万元/宽泛米的成交价进步17.7%，中海地产以44.65亿元总价、10%溢价率将其收入囊中。该地块距黄浦江仅800米，1公里内狡饰四条地铁，独揽云锦东方等名目售价已达16.5万元/宽泛米，稀缺性撑抓地价松懈。

　　静安区苏河湾C070102单位地块看成内环内萧疏的住宅用地，由招商蛇口、越秀地产、星狮地产、瑞城房产等四家企业构成的联结体以77.37亿元竞得，8.14万元/宽泛米的楼面价较肇端价高潮9.03%，其独揽中粮天悦壹号等豪宅挂牌价已达20万元/宽泛米，进一步突显地块斥地价值。

　　杨浦区N090602单位D1-7地块则以14.69%的溢价率成为本批次溢价率最高的地块，保利置业最终以26.12亿元摘得，6.996万元/宽泛米的楼面价与独揽新址10.8万元/宽泛米的售价变成合理价差。

　　与中枢性块的热烈竞争变成反差，外围区域致使内环边上的地块均以底价成交。徐汇华泾地块由徐房与汇成联结体以底价26.51亿元得回，成交楼面价为2.77万元/宽泛米。宝山杨行地块则由金茂、杨行城市建树与宝冶构成的联结体以底价17.51亿元竞得，成交楼面价为1.46万元/宽泛米。松江中山街谈地块则由国贸与松江交投联结体以2.15万元/宽泛米的成交楼面价收入囊中。这些地块或因包含买卖筹办，或受限于尚在完善的区位配套，最终均仅有一家企业参拍，反应出现时房企对非中枢区域投资较为审慎，风险把控意志增强。

　　这次土拍规画引诱参与企业20余家，多为央国企及土产货城投平台。除杨浦滨江和徐汇滨江地块外，其余四宗地块均为联结体拿地。从竞拍企业数目来看，徐汇滨江、静安苏河湾和杨浦滨江三宗地块分别有3家、3家和4家竞拍企业(含联结体)参与竞拍，其余步块均仅1家企业参与。

　　同策考虑院联席院长宋红卫合计，从寰宇土拍情况来看，上海仍然是土拍热度最高的城市，可是与前期比较，尽管本轮土拍个别地块仍保抓较高热度，但从举座溢价率、参拍企业数目及出价预期等中枢成见来看，房企在投资上正总结感性。

　　他进一步分析指出，地块分化的特征越来越显豁，背后反应是供需结构的变化以及库存压力，中心区域仍然是投资的重心。

　　跟着国度“好屋子”设施的落地，上海地盘出让成见亦同步优化，已不再条件中小套的比例，这就更好方单合了现时以改善型需求为主导的阛阓标的。与此同期，联结参拍正渐渐成为趋势。尤其在市区中枢性块中，跟着资金门槛提高、斥地难度加大——如波及风貌保护、地下空间斥地与买卖运营等复合条件，房企之间“强强联结、上风互补”的引诱模式，不仅有助于散播风险，也为名目得胜斥地奠定了坚实基础。

　　时隔十年返场

　　本次土拍最受眷注的阛阓信号，莫过于滨江集团时隔十年之后，重返上海土拍。滨江集团联手招商蛇口、西岸斥地构成联结体，参与徐汇滨江地块的竞价，虽最终未能斩获，但这一动作显露民企参与度有所进步。滨江集团联系东谈主士暗示后续已经会赓续参与上海土拍，正是现时民企在上海地盘阛阓的信得过写真。

　　业内分析东谈主士向记者指出，滨江集团的返场并非零丁孤身一人时事，而是策略环境与阛阓机遇共同作用的收尾。2024年9月上海出台的房地产新政不仅优化了限购、信贷策略，更遑急的是全面取消了商品住房中小套型比例甩手，为改善型家具斥地创造邃密环境。同期，“好屋子”建树设施的落地，对阳台缱绻、外立面材料、寰球空间筹办等建议更高条件，与滨江集团擅长的高端住宅斥地基因高度契合。但相较于2024年宸嘉发展在徐汇龙华地块以40%溢价率夺地的激进发达，滨江集团的联结体参拍与感性出价，更突显了现时民企在规复信心经过中的审慎魄力。

　　本轮土拍最值得眷注的轨制松懈，是6宗地块一齐取消中小套型比例下限，这标识着上海新址阛阓透顶告别户型管控，家具面积大小将十足由阛阓供需决定。

　　这一策略诊疗与上海楼市的需求结构高度适配。现时，上海改善型需求已成为阛阓主导，2024年三季度成交的徐汇滨江地块便以大平层家具为主力，而本次成交的徐汇滨江地块容积率仅1.5、限高30米，自然适配高端改善定位。策略优化后，房企可左证地块属性精确定位：中枢区域如徐汇滨江、静安苏河湾可聚焦200宽泛米—400宽泛米的大平层或复式家具，匹配高净值东谈主群需求；后劲区域则可无邪搭配刚需与改善户型，均衡去化收尾与利润空间。从出让条件看，中枢性块已明确较高装修设施，徐汇滨江地块装修设施不低于5000元/宽泛米(集采价)，静安苏河湾地块装修设施不低于7000元/宽泛米(集采价)，与“好屋子”设施变成策略协力。

　　策略带领下的家具升级趋势已然变得清亮。比如，中海在徐汇滨江的既往名目已接收“全区抬板4米”“阳光地库”“空中花坛”等窜改缱绻，这次新拿地块预测将延续高端定位，主力户型或对准200宽泛米以上改善客群。静安苏河湾地块条件配建27%的文学用地，引入文艺展演、好意思术展览等业态，更是对斥地商概括运营才气的执行，最终竞得该地块的招商与越秀联结体正具备买卖运营与高端住宅斥地的双重上风。这种“策略优化+品性进步”的机制，将鞭策上海新址阛阓从“数目供给”向“质料供给”转型。

　　关于当年阛阓走向欧洲杯体育，中指考虑院上海数据总司理张呆板合计，中枢区域的优质地块仍将保抓一定热度，但其溢价空间会受新址销售预期敛迹。而跟着改善型家具供应增多，上海新址阛阓将徐徐变成“中枢高端化、外围多元化”的供给形式。滨江集团等民企的严慎返场，则为阛阓注入了弹性，若后续销售端抓续回暖，民企参与度有望进一步进步。